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第一章 總論

1.1 項目概況

項目名稱：××市××房產(chǎn)開發(fā)項目

本項目為集商業(yè)、服務(wù)、住宅為一體的房地產(chǎn)開發(fā)和配套設(shè)施建設(shè)。主要技術(shù)經(jīng)濟指標見表××。

1.2 可行性研究報告編制的依據(jù)

(1)關(guān)于編制××市××房產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的委托書。

(2)國家發(fā)展計劃委員會××印發(fā)的《投資項目可行性研究指南》。

(3)國家計委××關(guān)于“印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知”。

(4)××市城市建設(shè)總體規(guī)劃。

(5)國家有關(guān)建筑工程設(shè)計規(guī)范和標準。

(6)項目承辦單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。

1.3 主要技術(shù)經(jīng)濟指標（見表××）

表××主要技術(shù)經(jīng)濟指標（略）

1.4 結(jié)論

通過對建設(shè)場地的區(qū)位、項目建設(shè)必要性市場預(yù)測、項目建設(shè)規(guī)模、資金籌措方式、不確定性分析等的深入調(diào)查研究，結(jié)果顯示：項目建設(shè)區(qū)位條件優(yōu)越，具有商貿(mào)發(fā)展的競爭力，具有抗御市場風險的能力，資金籌措基本到位，市政府有關(guān)部門高度重視并且鼎力支持。因此，項目的建設(shè)是可行的。

第二章 項目開發(fā)背景與市場分析

2.1 項目區(qū)位概況

××市位于湖南省東北部，是全國對外開放甲旅游城市，人文景觀十分豐富，有名勝古跡193處，是湖南先進臨江口岸，長江沿岸對外開放城市，交通運輸方便。該市作為新興的工業(yè)城市，是中南地區(qū)大的石化基地；氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富；××市城市綜合服務(wù)功能比較齊全，連續(xù)多次評為國家及省衛(wèi)生城市。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況

(1)全國房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況（略）

(2)湖南省房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況（略）

(3)××市房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況

××市房地產(chǎn)開發(fā)投資近幾年呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。目前，該市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隊伍不斷壯大，房地產(chǎn)企業(yè)實力越來越雄厚，房地產(chǎn)企業(yè)滲透各縣市。當前，房地產(chǎn)已成為新一輪經(jīng)濟增長點，在縣（市）、區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)地位初露端倪。

房地產(chǎn)開發(fā)投資也出現(xiàn)了新特點：房地產(chǎn)開發(fā)的投資額越來越大，市場越做越活。有效啟動房地產(chǎn)市場，保持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是××市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的一大舉措；商品房銷售越來越旺。自1993年商品房銷售出現(xiàn)第一次高峰后，連續(xù)幾年在低谷徘徊，1998年出現(xiàn)第二次高峰，2005年又再次超歷史，全年商品房銷售面積達××；房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)向著市場要求不斷調(diào)整。隨著市場經(jīng)濟的進一步搞活，房地產(chǎn)開發(fā)自身進入漸進調(diào)整與發(fā)展階段，從施工面積看，住宅施工面積逐年增加，但所占比重卻逐年遞減，商業(yè)營業(yè)用房施工面積所占比重卻逐年攀升；其次，從房屋銷售情況看，同樣是商業(yè)用房銷售比重逐年上升，住宅銷售比重逐年下降。

2.3 項目SWTO分析

(1)優(yōu)勢（Strength）。項目所在地的商業(yè)與現(xiàn)代城市物流、人流結(jié)點挺好結(jié)合，具備打造××商業(yè)次中心的先天條件和發(fā)展基礎(chǔ)；區(qū)位交通便利、配套設(shè)施完善、人氣旺盛，發(fā)展前景優(yōu)良；項目所臨的兩條街頭商業(yè)氛圍濃厚，但小而全、多而雜，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)較低，為整合資源、建設(shè)高品位市場提供了巨大的空間；項目整體規(guī)劃合理，設(shè)計理念先進；項目周邊地區(qū)集中了大量市民群體，且毗鄰××汽車站，是人流、物流、信息流的集散地，有利于項目開發(fā)；地塊所處位置認同度好，對地塊價值有共識，有利于推廣。

(2)劣勢（Weakness）。項目建設(shè)地并不是××商業(yè)核心，商業(yè)氛圍還未形成，而項目建設(shè)缺少相應(yīng)的規(guī)模優(yōu)勢；項目地塊舊城區(qū)域范圍大，形象不佳；項目規(guī)劃為××新型商業(yè)區(qū)，要完成與之相匹配的配套難度較大。

(3)威脅（Threat）。周邊仍是舊城區(qū)域，開發(fā)建設(shè)空間大，隨著物業(yè)供給量增大，競爭相對激烈；項目區(qū)域中大型超市集中，且均具有較強的商業(yè)競爭力；大中戶型、商業(yè)鋪面同質(zhì)性較強，市場吸納量有限，消化速度慢，項目加入市場競爭時間較晚，必須創(chuàng)新設(shè)計、創(chuàng)新經(jīng)營才能贏得市場。

(4)機會（Opportunity）。××住宅市場處于結(jié)構(gòu)性短缺階段，新產(chǎn)品、新理念對市場沖擊大；××市城市化進程正進一步加快，商業(yè)零售業(yè)發(fā)展勢頭強勁，給項目發(fā)展創(chuàng)造機會；項目區(qū)相對老城區(qū)、城北具有更好的環(huán)境規(guī)劃，競爭力強，能夠吸引客戶前來購房。此外，××房地產(chǎn)市場即將進入快速增長期，項目發(fā)展存在良好的機會。

第三章 項目實施進度及招投標方案

3.1 建設(shè)工期

本項目從前期工作開始至項目竣工運營，其項目實施期自2006年5月至2008年一季度。項目一期工程從2006年5月開展前期工作，到四季度破土動工，2007年二季度完工并實現(xiàn)部分銷售。項目二期工程從2007年二季度動工并開始預(yù)售，到2008年一季度完工并實現(xiàn)完全銷售。

3.2 工程招投標

(1)招標范圍。本項目建設(shè)的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理及主要設(shè)備、構(gòu)件等原材料采購均為招標范圍。

(2)招標組織形式。對勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理及主要設(shè)備材料采購等各項招標活動均按國家有關(guān)規(guī)定采用委托具有相應(yīng)資質(zhì)等的招標代理公司負責招標。

(3)招標方式。按以上招標范圍的項目，一律采用公開招標。

(4)招標公告發(fā)布。根據(jù)國家招標法，擬在省、市媒體或其他公開刊物上公開招標信息。

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